Rinegoziazione Mutuo o Surroga? Vantaggi, Svantaggi e Alternative

Convivere con il mutuo immobiliare

Torniamo a parlare di mutuo, per la precisione di rinegoziazione mutuo e surroga mutuo, due azioni che possiamo mettere in campo per alleviare almeno un po’ la pressione del mutuo.

In un quadro macroeconomico in continuo mutamento come quello attuale, uno degli aspetti che influenza la nostra vita c’è sicuramente il mutuo, o meglio l’importo che ogni mese dobbiamo versare alla banca che ci aveva finanziato l’acquisto della nostra casa. Il mutuo ha aiutato tantissime persone a raggiungere il proprio sogno di acquistare un immobile, ma questo non diminuisce la sua pressione sulle nostre vite.

L’importo mensile, o rata, è costituito da due voci:

• Quota capitale: il capitale è il prestito che abbiamo chiesto alla banca e che dobbiamo rendere nel corso degli anni;
• Quota interessi: il “costo” che dobbiamo versare, in aggiunta al capitale, alla banca per averci anticipato i soldi che ci servivano.

I mutui immobiliari cambiano ogni anno e sono fortemente influenzati dal mercato immobiliare e soprattutto dalla situazione economica che si sta attraversando.

Passano gli anni e ogni mese continui a versare la rata del mutuo, ma può capitare che, a lungo andare, questa rata diventi quasi insostenibile a causa delle mutate condizioni economiche (perdita del lavoro, cassa integrazione, cambio di lavoro con un salario minore). In altri casi il problema è da ricercare nei tassi di interesse applicati alla sottoscrizione del mutuo: come abbiamo detto, questi non sono sempre uguali, ma variano notevolmente con il variare dell’economia nazionale e non solo.

Magari quando hai sottoscritto il mutuo erano particolarmente elevati, mentre adesso sono crollati, oppure una volta era conveniente un mutuo a tasso variabile, mentre adesso conviene un mutuo a tasso fisso.

Poco importa il motivo: prima o poi, tutti ci troviamo a pensare quanto sia impegnativo pagare ogni mese quella rata. Ed ecco che noi de LaTuaNuovaCasa Immobiliare Bareggio siamo qui per aiutarti e per chiarire un paio di termini associati al mondo dei prestiti ipotecari: surroga e rinegoziazione. Esiste anche una terza possibilità, ma la vedremo più avanti.

Cosa fare con il mutuo? Scopriamolo insieme!

Se la pressione del mutuo inizia a farsi sentire puoi propendere per una rinegoziazione mutuo o per la sua surroga. Entrambe le possibilità sono finalizzare al miglioramento delle condizioni economiche del tuo mutuo: si tratta di atti tra loro molto diversi ed entrambi offrono vantaggi e svantaggi.

Prima di procedere, però, partiamo con il rapporto sottostante le due forme: con la surroga si trasferisce il mutuo a un istituto di credito diverso da quello dove si è sottoscritto il mutuo, con la rinegoziazione, invece, l’istituto di credito rimane invariato, ma ci si focalizza sul modificare le condizioni economiche e la durata del finanziamento.

Rinegoziazione del mutuo

Quando si decide di seguire la strada della rinegoziazione mutuo, si vuole rinegoziare il finanziamento con la banca, puntando a ottenere migliori condizioni economiche. Di solito si punta a corrispondere una rata mensile inferiore, puntando o su un tasso di interesse minore di quello originario oppure aumentando la durata del finanziamento.

In molti casi si cerca di modificare il tasso di interesse. Non vogliamo entrare in aspetti troppo tecnici che preferiamo lasciare agli esperti in economia, ma è bene sapere di ciò che stiamo parlando.

A seconda delle condizioni economiche e dell’inflazione, i titolari di mutui decidono se passare da un tasso fisso a uno variabile, o viceversa. Questi cambiamenti sono sempre dettati da un desiderio di risparmio, cercando così di approdare a un tasso di interesse più favorevole di quello attuato in quel preciso momento.

La rinegoziazione mutuo, alcuni la chiamano anche contrattazione mutuo, deve essere sempre presentata all’istituto di credito dove si è sottoscritto il mutuo. Trattandosi di semplici modifiche alle condizioni attuate, non sarà necessario passare di nuovo attraverso un atto notarile, ma sarà sufficiente trovare un accordo con la banca stessa.

Non solo non sono previsti costi notarili, ma non dovrai corrispondere nessun costo amministrativo per tali modifiche, neanche per commissioni bancarie. Questi costi andrebbero sostenuti per un nuovo mutuo, ma tu vuoi solo apportare modifiche a un mutuo precedentemente stipulato e già in atto, così come non andrai a cancellare le garanzie o le ipoteche precedentemente fornite alla banca.

La rinegoziazione mutuo permette di modificare le condizioni nel corso del rapporto per sopraggiunte mutate esigenze economiche dell’interessato, approdando a condizioni migliorative.

Surroga mutuo: la seconda strada

La seconda strada è la surroga del mutuo e, al contrario della rinegoziazione, in questo caso abbiamo un nuovo rapporto finanziario stretto con un diverso istituto di credito.

Dal 2007 possiamo far riferimento alla Legge Bersani (Decreto Legge n. 7 del 31.01.2007, convertito dalla Legge n. 40 del 02.04.2007), ovvero un pacchetto di misure finalizzare alla liberalizzazione di diversi ambiti del mercato nazionale, incluso quello bancario.

Questo provvedimento ha dato l’opportunità di trasferire il mutuo dalla banca con la quale si è stipulato l’atto, ad un altro istituto di credito che offre condizioni economiche migliori. La banca che accetta di ricevere il mutuo può modificare la durata del finanziamento e la tipologia del tasso (fisso o variabile), ma non l’importo del mutuo. Anche in questo caso, la banca non può imputare al cliente alcuna commissione per il cambio di istituto.

Individuato il nuovo istituto presso il quale trasferire il proprio mutuo, si deve inoltrare richiesta all’attuale banca che non può rifiutarsi, ma ha l’obbligo di procedere per non incorrere in pesanti sanzioni. Ricordati però che il nuovo istituto prescelto non ha alcun obbligo ad accettare il trasferimento del tuo mutuo, motivo per cui è sempre meglio procedere con la richiesta di preventivi e piani di ammortamento a diversi istituti, così da sapere chi sarà disposto ad accettare il mutuo e chi no.

Contrariamente alla rinegoziazione, in questo caso avrai bisogno dei servigi di un notaio, perché la surroga rappresenta un atto nuovo che deve essere sottoscritto con atto notarile. Piccola nota positiva: le spese notarili saranno a carico della banca prescelta, tu dovrai solo corrispondere il costo di iscrizione della surroga nei registri immobiliari.  

C’è un consiglio che siamo soliti dare noi de LaTuaNuovaCasa Immobiliare Bareggio: affidarsi a un consulente finanziario. Il mondo dei mutui è davvero complicato se lo si affronta da soli, e districarsi tra le tante offerte e condizioni offerte dalle banche è tutt’altro che semplice. Un consulente finanziario saprà aiutarti a comprendere meglio le famose scritte in piccolo, selezionando per te le migliori alternative.

Sostituzione: la terza via meno conosciuta

La terza alternativa è meno nota ai più ed è anche quella meno seguita. Se tra le tue necessità rientra la ristrutturazione del tuo immobile sul quale hai acceso un mutuo, puoi chiedere di modificare non solo la durata e la tipologia del tasso del mutuo, ma anche l’importo: questa è la sostituzione.

La sostituzione è un atto grazie al quale è possibile estinguere il vecchio mutuo che non risponde più alle tue esigenze e possibilità economiche, per aprirne uno ex novo con un’altra banca. L’estinzione e il passaggio a un nuovo istituto di credito consentiranno la modifica di tutti i parametri che incidono sulla rata mensile, oltre ad ottenere un prestito maggiore del precedente.

Fino a qualche anno fa era normale optare per il “mutuo liquidità”, un mutuo che permetteva di avere una a disposizione una determinata somma di denaro da utilizzare per ogni necessità, indipendentemente dal motivo per il quale la si richiedeva. Oggi, invece, le cose sono un po’ cambiate.

Sono sempre meno gli istituti di credito a offrire questo servizio e a procedere con il “mutuo liquidità”. La tendenza odierna è quella di legare la richiesta a un progetto di ristrutturazione dell’immobile con ipoteca, quindi con il conseguente disbrigo di tutte le pratiche burocratiche necessarie per una ristrutturazione in piena regola.

Scegliendo la sostituzione, però, dovrai sostenere una serie di costi non presenti negli altri due casi, tra cui i costi notarili per il nuovo atto di mutuo, i costi di istruttoria e accensione del nuovo finanziamento (che abbiamo analizzato nell’articolo dedicato che trovi a questo link) e alle eventuali penali per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo ove previste dalle condizioni contrattuali originarie.

LaTuaNuovaCasa Immobiliare Bareggio sempre al tuo fianco

Giunti a questo punto, sorge spontanea una domanda: cosa fare con il proprio mutuo? Purtroppo, o per fortuna, non esiste una risposta giusta o sbagliata in assoluto, ma tutto deve essere sempre rapportato alla singola situazione. Ecco perché affidarsi a un consulente, un professionista del campo, ti aiuterà a trovare la strada migliore per il tuo singolo caso in considerazione anche della situazione economica attuale.

Ad essere onesti, esiste anche una quarta via che a volte viene consigliata dagli stessi esperti: non fare nulla! Non stiamo scherzando. Quando le alternative appena esposte non ti soddisfano appieno, la cosa migliore è lasciare le cose come stanno, soprattutto se consideriamo un dato molto importante: l’andamento economico.

La situazione economica, soprattutto negli ultimi anni, è estremamente effimera e cambia drasticamente anche in pochi mesi. Basti pensare a quando conviene o meno vendere casa: come abbiamo detto nella news che puoi leggere a questo link, il 2023 è un anno di cambiamenti anche per il mercato immobiliare. Per l’economia è la stessa cosa.

Si devono poi considerare anche le condizioni economiche spesso molto contorte degli istituti di credito. Se non si hanno necessità che non possono essere ignorate, è meglio lasciare tutto com’è, soprattutto se si è ormai nella fase terminale del mutuo, ovvero quando il rapporto tra interessi e capitale della rata è fortemente sbilanciato verso quest’ultima voce.

Cosa abbiamo imparato oggi? Che non è solo impegnativo accendere un mutuo (ecco perché ai nostri Clienti offriamo il servizio consulenza mutuo), ma anche decidere se e quando percorrere strade come la surroga o la rinegoziazione mutuo.

Abbiamo anche imparato che la professionalità paga sempre e non solo quando si parla di mutuo, ma anche quando si parla di compravendita immobiliare o, a maggior ragione, di valutazione immobiliare. In LaTuaNuovaCasa Immobiliare Bareggio troverai dei professionisti pronti a prendersi cura della vendita del tuo immobile, eseguendo una valutazione immobile professionale e gratuita, fissando un prezzo di vendita giusto.

Abbiamo anche rinunciato alle tanto odiate commissioni agenzia immobiliare a favore di costi piccoli e fissi declinati nelle formule Now e Next: sarai tu a decidere quale sottoscrivere!

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